Voor u ligt de eerste uitgave van de Nederlandse OSCAR, ofwel Office Service Charge Analysis Report. (een nieuwe versie verschijnt Q4-2009 door JLL)

OSCAR is een publicatie van Jones Lang LaSalle waarin de servicekosten van kantoorgebouwen worden geanalyseerd. Het gaat hierbij om het deel van de servicekosten dat door de eigenaar/ verhuurder aan de gebruiker wordt doorbelast. In Engeland en Duitsland brengt Jones Lang LaSalle deze publicatie al enkele jaren uit en nu ook voor het eerst in Nederland.

Deze publicatie is opgesteld om u meer inzicht te geven in de servicekosten van kantoorgebouwen. Daarbij gaan we in deze OSCAR in op het toenemende belang van de relatie tussen servicekosten en "sustainability". Sustainability is het thema dat in 2007 centraal staat in de publicaties van Jones Lang LaSalle. Zoals uit deze publicatie blijkt, bestaat het grootste deel van de servicekosten uit energie kosten. Deze kosten zijn de afgelopen decennia sterk toegenomen. Zowel vanuit maatschap pelijk perspectief, als vanuit kosten perspectief is er binnen de vastgoedwereld een toenemende aandacht voor duurzame en energiebesparende maatregelen in kantoorgebouwen.

Inzicht in servicekosten brengt voordelen met zich mee voor zowel gebruikers als aanbieders van kantoorgebouwen. OSCAR maakt het voor u mogelijk om de performance van uw gebouw(en) te meten aan de performance van de markt.

Jac Bressers Caroline van Strien
Associate Director Consultant
IPM Research & Consultancy

Introductie OSCAR

OSCAR is gebaseerd op de servicekostengegevens van de door IPM gemanagede kantorenportefeuille. IPM (Investment Property Management) is de vastgoedmanagementafdeling van Jones Lang LaSalle. In juni 2007 heeft IPM haar servicekosten afrekening van 2006 afgerond. Deze publicatie belicht de analyse van de servicekosten over de periode 2002 - 2006, waarbij nader wordt ingezoomd op het jaar 2006.

OSCAR is een analysemethodiek waarmee servicekosten inzichtelijk worden gemaakt. In Engeland en Duitsland is OSCAR een beproefde benchmark. De eerste Nederlandse OSCAR heeft een minder omvangrijke database, waardoor enige nuancering van de cijfers wenselijk is. Voor 2006 zijn de servicekosten van 69 objecten uit de totale vastgoedmanagementportefeuille van Jones Lang LaSalle geanalyseerd. In de toekomst is het de bedoeling om de omvang van de database uit te breiden. OSCAR is een feitelijke analyse van de servicekosten. Waar mogelijk worden in deze publicatie verklaringen gegeven voor verschillen en eranderingen in de servicekosten. Kleine verschillen kunnen echter ontstaan door de omvang van de database en de jaarlijks wisselende samenstelling hiervan.

Servicekosten als onderdeel van de gebruikerskosten De vastgoedwereld is hoofdzakelijk gefocust op huurprijzen. Hierdoor wordt soms te weinig aandacht besteed aan de totale gebruikerskosten van het vastgoed. De totale kosten die ten laste komen van de gebruiker zijn onder te verdelen in:

¦ Huurlasten;
¦ Servicekosten (doorbelast door de eigenaar);
¦ Facilitaire kosten (direct voor rekening van de gebruiker).

Naast de kosten die worden doorbelast aan de gebruiker, komen een aantal kosten, zoals preventief onderhoud, ten laste van de eigenaar zelf. Deze kosten worden niet doorbelast aan de gebruiker en vallen dan ook buiten deze analyse.

De servicekosten die aan de gebruiker worden doorbelast, komen bovenop de (kale) huurprijs en worden veelal samen met de huur als voorschot betaald. De eigenaar/verhuurder draagt vervolgens zorg voor het organiseren van bepaalde diensten en leveringen. Om welke diensten en leveringen het gaat, kan variëren en staat vermeld in het vigerende huurcontract.

De servicekosten vallen onder de aan de facilitaire organisatie toe te rekenen kosten, de zogenaamde facilitaire kosten. Onder de facilitaire kosten vallen alle door een organisatie gemaakte kosten ter ondersteuning van haar bedrijfsvoering. Servicekosten zijn dus niets anders dan facilitaire kosten die onderdeel uitmaken van het huurcontract. Van de totale kosten die door de eigenaar aan een gebruiker worden toegerekend, bestaat circa 75% tot 85% uit huurlasten. De overige 15% tot 25% heeft betrekking op de servicekosten.

Doelstelling OSCAR
Het resultaat van OSCAR is een aantal kostenkengetallen. Met behulp van deze kengetallen is het mogelijk om kosten onderling met elkaar te vergelijken. Dit zogenaamde benchmarken is een tool die steeds vaker wordt toegepast om de eigen performance af te zetten tegen de performance van de markt. Zowel voor eigenaren, als gebruikers brengt inzicht in gebruikerskosten voordelen met zich mee: Eigenaren kunnen met behulp van de kengetallen de performance van hun eigen objecten afzetten tegen de gemiddelde performance van objecten met dezelfde kenmerken. Hierdoor wordt een betere sturing op kosten mogelijk.

1 Huurprijzen zijn gebaseerd op transacties vier kwartalen voortschrijdend.
2 Servicekosten zijn gebaseerd op de OSCAR database.

Voor gebruikers is het interessant om de huidige servicekosten die door de verhuurder worden doorbelast, te benchmarken aan de markt om zodoende te achterhalen of er al dan niet te veel wordt betaald aan servicelasten. Opgemerkt dient te worden dat operationele aspecten, zoals openingstijden, beveiligingsniveau, dienstverlening van de centrale receptie en niet te vergeten kwaliteit van het beheer, een grote invloed kunnen hebben op de hoogte van de ervicekosten. OSCAR geeft gemiddelde servicekostenkengetallen weer. Afhankelijk van het niveau van onder andere bovenstaande operationele aspecten, kunnen de servicekosten in specifieke gevallen hoger of lager uitvallen.

Energie als onderdeel van de gebruikerskosten

Zoals uit deze OSCAR blijkt, bestaan de servicekosten voor circa 54% uit energiekosten. Hiermee vormt energie de belangrijkste kostencomponent binnen de servicekosten. Wanneer we kijken naar de totale kosten die door eigenaren aan gebruikers in rekening worden gebracht (zijnde huur en servicekosten), dan bestaat circa 10% van deze kosten uit energielasten. Kijken we naar de totale gebruikerslasten (inclusief de totale facilitaire kosten van de organisatie), dan bedragen de energiekosten 7% van de totale kosten.

In het slothoofdstuk van deze publicatie gaan we dieper in op het aspect energie in relatie tot duurzaamheid en de mogelijkheden voor besparingen die dit met zich meebrengt voor eigenaren en gebruikers van kantoorgebouwen. De omvang van de database, zowel in aantal objecten als in totaal aantal vierkante meters, verschilt van jaar tot jaar. Voor deze eerste OSCAR zijn de jaarlijkse servicekosten meegenomen van in totaal 132 verschillende objecten die gedurende de periode 2002 - 2006 onderdeel uitmaakten van de vastgoedmanagementportefeuille van Jones Lang Lasalle.

Alle bedragen zoals opgenomen in deze publicatie, zijn exclusief BTW en hebben betrekking op het verhuurde vloer oppervlak (vvo).

Binnen de servicekostenanalyse is een onderverdeling gemaakt naar een dertiental kostencomponenten. Voor een nadere toelichting op deze kostencomponenten wordt u verwezen naar de verklarende woordenlijst achter in deze publicatie.

Naast een specificatie naar kosten component, zijn in deze publicatie de servicekosten op basis van vier verschillende aspecten geanalyseerd:

¦ De geografische ligging van de objecten;
¦ De gebouwgrootte van de objecten;
¦ De gebouwhoogte van de objecten;
¦ Het bouwjaar van de objecten.

Servicekosten per kostencomponent

De gemiddelde servicekosten, gemeten over de totale portefeuille, bedroegen in 2006 € 32,03 per vierkante meter vvo per jaar. Hiermee zijn de servicekosten licht gedaald ten opzichte van 2005.

De gemiddelde servicekosten van de jaarlijkse OSCAR-database fluctueerden in de periode 2002 - 2006 tussen € 32,03 en € 33,17 per vierkante meter. Na een lichte stijging in 2004, zijn de servicekosten in de afgelopen twee jaar licht gedaald.

Wanneer we kijken naar de verschillende kostencomponenten, dan zijn in 2006 een aantal opvallende veranderingen te signaleren ten opzichte van 2005:

¦ In 2006 is een verdere daling van de energiekosten waar te nemen. Daalde in 2005 de elektriciteitskosten met maar liefst € 1,42 per vierkante meter, in 2006 bedroeg deze
daling € 0,23 per vierkante meter vvo.
¦ De kosten voor gas en/of stadsverwarming zijn daarentegen in 2006 opnieuw gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. In 2006 stegen de kosten met € 0,46 per vierkante meter vvo.
¦ Opvallend is een sterke stijging van de bewakingskosten in 2006 ten opzichte van 2005. Deze kosten zijn gestegen met € 0,34 per vierkante meter, maar liggen nog altijd onder het niveau van 2003.

Een verdere verwachte stijging van de energieprijzen is voor Jones Lang LaSalle in 2004 de aanleiding geweest om de energiekosten voor haar portefeuille centraal in te kopen.

Uit de servicekostenanalyse blijkt dat de servicekosten voor meer dan de helft uit energiekosten bestaan. De elektriciteits kosten hebben hierin het grootste aandeel. Sinds 2002 zijn de elektriciteitskosten verantwoordelijk voor 34% tot 39% van de jaarlijkse servicekosten. De kosten voor gas en/of stadsver warming bepalen voor 13% tot 18% de omvang van de
servicekosten. In vergelijking hiermee liggen de kosten voor water aanzienlijk lager, namelijk rond de 2%. De kosten voor gas en elektriciteit zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen
door een stijging van de brandstofprijzen van olie, kolen en aardgas. De verwachting is dat de brandstofprijzen ook in de komende jaren verder toenemen.

De keuze van Jones Lang LaSalle voor een centraal inkoopbeleid heeft mede geresulteerd in een daling van de gemiddelde elektriciteits kosten per vierkante meter in de afgelopen twee jaar. Dit terwijl de landelijke kosten voor elektra verder toenamen. Voor gas is eveneens een collectief contract afgesloten Het aantal objecten dat onder dit collectieve contract valt, is echter veel beperkter. Het effect van de kostenbesparingen binnen de gehele portefeuille is
daardoor kleiner.

Servicekosten in relatie tot locatie

Om te kunnen bepalen in hoeverre de geografische ligging van een gebouw bepalend is voor de hoogte van de servicekosten, is de database onderverdeeld in zes geografische gebieden

Sinds 2002 liggen de service kosten in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag structureel boven de gemiddelde servicekosten van de gehele portefeuille.

Het verschil in servicekosten tussen enerzijds Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en anderzijds de andere drie geografische gebieden, wordt onder andere veroorzaakt door
verschillen binnen de pakketten van diensten en leveringen zoals afgesproken in de onderliggende huurcontracten.

Gedurende de periode 2002 - 2006 is daarnaast binnen de afzonderlijke geografische gebieden een sterke schommeling in servicekosten te zien. Oorzaak van deze schommeling is de
beperkte omvang van het aantal objecten en de hiermee gepaard gaande grote impact van toevoeging en afstoting van objecten aan de database.

Vanwege de omvang van de database en de sterke schommelingen de afgelopen jaren, is het dan ook niet mogelijk om vast te stellen of er een correlatie bestaat tussen de geogra fische
ligging van een object en de hoogte van de service kosten. Zoals eerder in deze publicatie is beschreven, bestaan de servicekosten voor het grootste deel uit de kosten voor elektra, gas en/of stadsverwarming en schoonmaak. Het verschil in servicekosten tussen de geografische gebieden wordt dan ook hoofdzakelijk veroorzaakt door deze drie kostencomponenten:

¦ In 2006 kende Amsterdam de hoogste energiekosten per vierkante meter. Dit terwijl de energiekosten in Rotterdam en Utrecht onder het gemiddelde van de gehele database lagen.
¦ De kosten voor gas en/of stadsverwarming zijn in 2006 mede bepalend voor de hoge servicekosten in Den Haag.
Ook in Amsterdam en Rotterdam lagen de kosten voor gas en/of stadsverwarming enigszins boven het gemiddelde van de database.
¦ Het verschil in schoonmaakkosten tussen de verschillende gebieden is beperkter. Desondanks kennen Amsterdam, Rotterdam en Den Haag ook qua schoonmaak hogere kosten per vierkante meter.
¦ Opvallend zijn de hoge kosten voor bewaking in de steden Amsterdam en Rotterdam ten opzichte van de andere vier gebieden. ¦

Servicekosten in relatie tot gebouwgrootte

Om de servicekosten in relatie tot de gebouwgrootte te kunnen analyseren, is binnen de database een onderverdeling gemaakt naar een viertal groottecategorieën

Kleinschalige gebouwen hebben sinds 2002 gemiddeld de laagste servicekosten per vierkante meter. De servicekosten voor gebouwen groter dan 2.500 m² vvo liggen op een aanzienlijk hoger niveau.

De lagere kosten voor gebouwen tot 2.500 m² vvo worden mede veroorzaakt door het feit dat binnen deze categorie de meeste single tenant gebouwen vallen. Veelal hebben deze gebouwen eigen aansluitingen voor gas en/of elektra. Een (deel) van de kosten voor elektra en gas wordt hierdoor direct aan de huurder zelf gefactureerd, met als gevolg dat de gemiddelde servicekosten enigszins lager kunnen liggen.

Gebouwen met een omvang van 2.500 tot 5.000 m² vvo hebben over de periode 2002 - 2006 daarentegen gemiddeld genomen de hoogste servicekosten per vierkante meter. Met name de schoonmaakkosten van deze gebouwen liggen aanzienlijk hoog.

De servicekosten van grootschalige gebouwen (vanaf 10.000 m² vvo) zijn sinds 2002 aanzienlijk gedaald. Dit in tegen stelling tot de servicekosten van gebouwen tussen 5.000 en 10.000 m² vvo, die in de afgelopen periode juist zijn gestegen.

De lagere servicekosten voor objecten tot 2.500 m² vvo ten opzichte van de andere grootte categorieën worden veroorzaakt door de relatief lage kosten voor elektra, gas en/of
stadsverwarming. In 2006 lagen de installatie- en onderhoudskosten van deze gebouwen echter beduidend hoger in vergelijking met de andere groottecategorieën.

In 2006 hadden gebouwen binnen de groottecategorie 2.500 tot 5.000 m² vvo opnieuw de hoogste servicekosten. Vanaf een oppervlakte van 5.000 m² vvo nemen de service kosten per
vierkante meter af. Op basis van de servicekosten analyse over de periode 2002 - 2006 is echter niet vast te stellen of er sprake is van een efficiencyvoordeel in servicekosten door schaalvergroting.

Servicekosten in relatie tot gebouwhoogte

Om de servicekosten in relatie tot de gebouwhoogte te kunnen analyseren, is een onderverdeling gemaakt naar het aantal verdiepingen. Er is een onderscheid gemaakt tussen laagbouw (minder dan 5 verdiepingen), middelhoogbouw (tussen 5 en 9 verdiepingen) en hoogbouw (vanaf 10 verdiepingen).

De service kosten stijgen met het toenemen van de gebouwhoogte. Hieruit blijkt dat hoogbouw qua servicekosten gemiddeld duurder is dan laagbouw.

Een analyse van de servicekosten geeft aan dat gebouwen met minder dan 5 verdiepingen over de periode 2002 - 2006 gemiddeld de laagste servicekosten per vierkante meter kennen. Gebouwen met meer dan 9 verdiepingen hebben daarentegen structureel de hoogste servicekosten per vierkante meter. De servicekosten voor laagbouw zijn in de afgelopen vier jaar gedaald. Wat betreft middelhoog- en hoogbouw is daaren tegen sinds 2004 een duidelijke stijging in de jaarlijkse servicekosten waar te nemen.

Opgemerkt dient te worden dat de gebouwhoogte niet een-opeen in relatie staat tot de gebouwomvang. Binnen de categorie laagbouw (tot 5 verdiepingen) vallen zowel gebouwen met een omvang van minder dan 2.500 m² vvo, als gebouwen van meer dan 10.000 m² vvo. Wel neemt de gemid delde gebouwgrootte toe naarmate het aantal verdiepingen toeneemt.
Uit de servicekostenanalyse 2006 blijkt dat de lagere servicekosten voor gebouwen tot 5 verdiepingen hoofdzakelijk worden veroorzaakt door lagere kosten voor elektra, gas en/of
stadsverwarming, schoonmaak en bewaking.

De relatief hoge servicekosten voor hoogbouw werden in 2006 veroorzaakt door de kosten voor gas en/of stadsverwarming en bewaking. Vooral de kosten voor bewaking liggen opvallend
hoger. Dit wordt mede veroorzaakt door de grotere multitenant gebouwen binnen deze categorie. Middelgrote tot grotere multi-tenant gebouwen hebben vaak ruime openingstijden.
Een 24-uurs bemande receptiedienst met permanente bewaking is niet ongebruikelijk. Dit komt direct tot uitdrukking in hogere kosten voor bewaking voor dit type gebouwen.

Servicekosten in relatie tot ouderdom gebouw

Om de servicekosten in relatie tot de ouderdom van het gebouw te kunnen analyseren, zijn de objecten onderverdeeld in bouwjaar. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen een drietal categorieën, te weten gebouwen ontwikkeld in de jaren '80 en eerder, gebouwen uit de jaren '90 en gebouwen die ontwikkeld zijn na het jaar 2000 (zie tabel 14 en 15).

Uit de servicekostenanalyse blijkt dat in 2006 nieuwe gebouwen gemiddeld hogere elektriciteits kosten per vierkante meter vvo kenden, terwijl oudere gebouwen duurder zijn als het gaat om gas en/of stadsverwarming.

Tot 2005 hadden gebouwen uit de jaren '80 en eerder gemiddeld de hoogste servicekosten per vierkante meter. In 2005 is een verschuiving waar te nemen. De servicekosten van gebouwen uit de jaren '80 en eerder zijn de afgelopen twee jaar gedaald. Dit terwijl de servicekosten per vierkante meter van gebouwen ontwikkeld na 2000 juist zijn gestegen. Deze verschuiving in servicekosten valt onder andere te verhalen op veranderingen in de portefeuille.

Een algemene tendens is dat het preventief onderhoud van nieuwere gebouwen vaak beter en meer structureel georga niseerd is, wat leidt tot hogere onderhoudskosten. Voor oudere
gebouwen wordt vaak bewust voor een minder structureel onderhoud gekozen. Hier staat tegenover dat de kosten voor groot onderhoud voor oudere gebouwen meestal hoger liggen.

Een nadere specificatie van de servicekosten naar kostencomponent laat zien dat de elektriciteitskosten van meer recent ontwikkelde gebouwen hoger liggen dan de elektriciteits kosten van oudere gebouwen. De oorzaak hiervan is onder andere te vinden in het feit dat nieuwere gebouwen over meer en betere technische installaties beschikken.

Dit zijn meestal grote energieverbruikers, waardoor de kosten per vierkante meter hoger liggen. Hiermee gepaard gaande laat de service kosten analyse over 2006 zien dat nieuwere gebouwen eveneens duurder zijn als het gaat om de kosten voor onderhoud, klimaat- en overige installaties.

Gebouwen uit de jaren '80 en eerder hebben gemiddeld de hoogste kosten voor gas en/of stadsverwarming. Een vaak minder goede isolatie van deze gebouwen zorgt ervoor dat de
kosten voor verwarming hoger liggen. Opvallend is verder dat in 2006 gebouwen uit de jaren '90 opnieuw de laagste service kosten per vierkante meter hebben. Als het gaat om de service kosten, zijn deze gebouwen qua gas en/of stadsverwarming, schoonmaak en klimaatinstallatie (drie van de vier grootste kosten componen ten) goedkoper in vergelijking met
de andere twee categorieën.

Servicekosten: aanleiding tot duurzaamheid

Een toenemende druk op de energieprijzen leidt naar verwachting tot een verdere
stijging van de servicekosten. De energiekosten van kantoorgebruikers zijn de afgelopen
decennia aanzienlijk gestegen. Hieraan ligt een tweetal oorzaken ten grondslag. Enerzijds is de energieconsumptie van kantoorgebruikers behoorlijk gestegen. Met name het elektriciteitsverbruik is toegenomen als gevolg van een toenemend gebruik van het aantal elektronische apparaten. Een andere oorzaak is de hogere brandstofprijzen voor olie, kolen en aardgas.

Olie, kolen en gas zijn wereldwijd goed voor bijna 80% van de geleverde energie. Dit terwijl de direct beschikbare olie- en gasvoorraden in rap tempo afnemen. Mede hierdoor ligt de olieprijs momenteel op een recordhoogte van ruim 90 dollar per vat.3

Hoe de olieprijs zich in de toekomst gaat ontwikkelen, is onzeker. Sommige experts verwachten dat de wereldwijde energieconsumptie in de komende 40 jaar met ten minste 50% zal toenemen. Dit betekent dat de vraag naar olie en gas verder zal stijgen, terwijl de voorraden alsmaar minder worden. Een verdere stijging van de olieprijs is dan ook niet ondenkbaar.

Aangezien de servicekosten voor meer dan 50% uit energiekosten bestaan, is een stijging van de energieprijzen direct merkbaar in de servicekosten.

De consumentenprijsindex (CPI) voor energie laat zien dat de energiekosten sinds 2000 met bijna 80% zijn gestegen. Dit komt overeen met een stijging van de servicekosten met ruim 40%.

Ter vergelijking; de tophuurprijzen in de vier grote Nederlandse steden zijn sinds 2000 slechts met 8% gestegen. De energiekosten stijgen dus aanzienlijk sneller en vormen hierdoor een steeds grotere component binnen de totale gebrui kerskosten. Het zuinig omgaan met energie is dan ook van groot belang, zowel vanuit milieuperspectief, als vanuit kosten perspectief.

De energiekosten worden door kantoorgebruikers vaak gezien als een verwaarloosbare kostenpost, die verborgen zit in de servicelasten en niet opweegt tegen andere kosten zoals
personeelkosten en huurlasten. De aandacht voor duurzaamheid lijkt hier verandering in te brengen.

De huurprijs is gebaseerd op de gemiddelde tophuurprijzen in de vier grote steden.

Een stijging van de energiekosten is voor gebruikers aanleiding om de focus op duurzaamheid te versterken. Dit blijkt uit een internationaal onderzoek van Jones Lang LaSalle, gehouden onder leden van Corenet Global. In datzelfde onderzoek geven de ondervraagden aan te verwachten dat het ontwikkelen van een duurzaam en energiezuinig gebouw extra kosten met zich meebrengt. Opvallend is dat het merendeel van de ondervraagden aangeeft bereid te zijn een deel van de extra kosten op zich te nemen. Zowel vanuit maatschappelijk perspectief, als vanuit het perspectief van de stijgende energiekosten, wordt de noodzaak van duurzaam bouwen door de vastgoedwereld onderkend. De praktijk leert echter dat tot op heden veel duurzame ontwikkelingen niet of niet optimaal van de grond komen. De vastgoedwereld heeft over het algemeen nog altijd een afwachtende houding en partijen durven maar moeilijk de eerste stap te zetten 

Werd er tot 2007 nog vooral naar elkaar gekeken in een vicieuze cirkel, in het afgelopen jaar zijn voorbeelden te zien van nieuwbouwontwikkelingen waarbij wordt ingezet op
energie zuinig bouwen. Deze voorbeelden bewijzen dat de toepassing van energie zuinige maatregelen niet noodzakelijkerwijs hoeft te leiden tot hogere kosten voor de gebruiker.
Van belang is echter dat ontwikkelaar, belegger en eindgebruiker in een vroeg stadium met elkaar aan tafel zitten.

vraag het orginele pdf bestand met tabellen aan per email:  verhuis@vakwereld.nl